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夫妻一方出让共有房屋的法律效力及买方的法律风险规避

文章出处:长沙艾尚验房发表时间:2017-03-02 09:21:56

 夫妻一方出让共有房屋的法律效力及买方的法律风险规避

夫妻对房屋拥有共同产权的,如果其中一方擅自将该房屋销售转让,另一方以未经其同意主张房屋买卖合同无效,如果诉诸法院,该类诉请是否能够得到支持?
物权法第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”基于此规定,房屋买卖合同的法律效力实际上由合同本身是否存在合同无效的情形而定,而非以合同当事人是否具备对合同标的物的处分权而决定合同是否生效。
实际上,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对此也做了规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”
因此夫妻一方擅自转让房产与第三人所签署的房屋买卖合同虽然超越了自己的处分权,无法产生房屋产权变更的法律效力,但是该房屋买卖合同的法律效力并不受到影响。
此外,在善意第三人的保护问题上,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。 ”该司法解释上实际上结合了物权法关于善意取得的规定对善意第三人购买夫妻共同共有财产的行为实施保护。
司法实践中作为善意第三人的买方防范买到涉及未经夫妻一方同意销售的房屋的风险规避措施如下:
1、要求卖方出示房产证原件并提供卖方签字的房产证复印件。如果房产证书中已经注明房屋存在共同共有情况,则应当要求共有人的共同出让,否则买方无法构成善意。
2、房屋买卖合同中明确,卖方承诺拟转让的房屋不存在除本合同卖方之外的任何第三人对该房屋享有物权、抵押权或其他权利瑕疵的情况。
3、约定并完成合理对价的支付。注意此要求与物权法关于善意取得的规定存在不同。物权法中在善意取得的规定中,关于有偿转让问题,仅仅要求“以合理的价格转让”,但是对于夫妻共同共有房屋的处理,则要求“支付合理对价”,即不仅要求价格设定的合理性,同时要求合同价款的实际支付已完成。实务中如果存在买方少量尾款未能支付的情况,该类情况很容易成为夫妻另一方主张买方善意取得不成立的根据。
4、完成产权登记手续的办理。
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